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房地产开发公司商品房预售合同纠纷
  预览:279  更新日期:2017-07-03 

 

房地产开发公司商品房预售合同纠纷

原告:象山世纪飞凡房地产开发有限公司。

委托代理人:李维航,浙江铭生律师事务所律师。

委托代理人:宋雪萍浙江铭生律师事务所律师。

被告:杨海涛、韩英

委托代理人:庄允伟,浙江华宁律师事务所律师。

审理经过

原告象山世纪飞凡房地产开发有限公司(以下简称飞凡公司)与被告杨海涛、韩英商品房预售合同纠纷一案,本院于2016722日立案后,依法适用简易程序,于2016819日公开开庭进行了审理。原告飞凡公司的委托代理人李维航、宋雪萍,被告杨海涛及其委托代理人庄允伟到庭参加诉讼。被告韩英经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。因案情复杂,本院于20161010日裁定将本案转为普通程序审理,并于20161114日公开开庭进行了审理。原告飞凡公司的委托代理人李维航、宋雪萍,被告杨海涛的委托代理人庄允伟、被告韩英到庭参加诉讼。第二次庭审中,原告方申请的证人钱某到庭陈述。第二次庭审后,原、被告双方申请庭外和解30天,本院予以准许。本案现已审理终结。

原告诉称

原告飞凡公司向本院提出诉讼请求:1.两被告支付原告购房款370000元,并支付该款自20091125日起至款项付清之日止按日万分之三计算的逾期付款违约金;2.本案诉讼费由两被告承担。事实与理由:2009123日,原、被告签订《商品房买卖合同》一份,合同约定:两被告以3683560元的总价款从原告处购买座落于象山县××街道海景××号房屋。两被告依约陆续支付了相应的购房款。截至今日,两被告尚欠原告购房款370000元。2016118日,象山县人民法院作出(2015)甬象破(预)字第6-1号民事裁定书,裁定受理飞凡公司的破产清算案件,并于2016129日指定浙江铭生律师事务所作为该公司的管理人。管理人接受指定后向两被告主张相关款项,但两被告至今未能履行其相应债务,原告遂诉至本院。

原告飞凡公司为证明其诉称事实成立,在本院指定的举证期限内提供如下证据:

1.《商品房买卖合同》一份,拟证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系,合同总价款为3683560元的事实;

2.个人住房贷款专用凭证复印件一份、银行转账凭证二份、现金存款凭证一份、刷卡记录二份、收款收据三份(编号为00133254收款收据一份、编号为00133369记账联收款收据一份、编号为00133369作废收据联收款收据复印件一份),拟证明两被告已经支付原告购房款1113560元,扣除原告于20091221日退还给被告杨海涛的购房款370000元,两被告尚欠原告购房款370000元的事实;

3.2015)甬象破(预)字第6-1号民事裁定书、(2016)浙0225民破1-1号决定书各一份,拟证明象山县人民法院立案受理原告飞凡公司破产清算,并指定浙江铭生律师事务所为该公司管理人的事实;

4.原告方申请的证人钱某到庭陈述主要内容为:证人系飞凡公司原财务。被告杨海涛购买涉案房屋时,因属多套房,银行按揭需要支付40%1483560元)的首付款才可放贷。借款承诺书出具并加盖公章时,被告杨海涛实际只支付原告公司首付款743560元,还差740000元首付款银行才能放贷,公司愿意借给他10%370000元),剩余首付款370000元,被告杨海涛当时承诺《借款承诺书》手续先办好,第二天370000元就交进来,但第二天未交;20091125日,两被告汇入原告飞凡公司

370000元。之后,被告杨海涛与银行协商,银行同意两被告首付30%就可放贷,而此时两被告实际已付原告购房首付款1113560元。被告杨海涛表示别人可以问公司借款10%,其也要向公司借370000元,原告公司又将370000元退回给两被告,并算做两被告向原告公司的借款;编号为00133368的收款收据是财务做账需要把被告杨海涛向原告公司的370000元借款转为付房款,实际这笔款项并没有交进来。编号为00133369收款收据系公司当天收到被告杨海涛370000元,后又退回给被告杨海涛,这张收据已经作废。

被告辩称

被告杨海涛在庭审中口头答辩称:20091125日,被告杨海涛已将370000元垫付款项归还原告,双方不存在债权、债务关系,请求驳回原告的诉讼请求。

被告杨海涛为证明其辩称事实成立,在本院指定的举证期限内提供借款承诺书一份、编号为0013325400133368收款收据各一份,拟证明被告于2009912日前已经向原告支付购房款1113560元,后被告于20091125日支付原告370000元,合计支付首房款1483560元;被告向银行贷款2570000元,共计向原告支付房款4053560元,扣除原告退回被告杨海涛的370000元,被告已经付清原告房款的事实。

被告韩英在庭审中口头答辩称已经付清房款,不应该承担责任。

被告韩英针对其辩称,未向本院提供抗辩证据。

结合原、被告的质证意见,本院认证意见如下:

对原告提供的证据123,两被告质证后均无异议,本院予以认定。

对原告申请的证人出庭作证内容,两被告质证后认为,证人与原告有利害关系,对不利于两被告的证言的真实性不予采纳,本院对该证言将结合其他证据综合予以认定。

对被告杨海涛提供的证据,原告质证后对编号为00133254收款收据的真实性没有异议,对编号为00133368的收款收据真实性提出异议,认为从原告账目看已经作废;对借款承诺书的真实性提出异议,认为被告提供该证据不能证明签订借款承诺书时已履行支付首付款1113560元的义务。被告韩英对该证据无异议。本院对编号为00133254的收款收据予以认定,对编号为00133368的收款收据、借款承诺书的表面真实性予以认定,对于被告杨海涛所要证明的目的,本院将结合其他证据综合予以认定。

本院查明

综上,本院查明本案基本事实如下:

2009912日,被告杨海涛、韩英出具借款承诺书,承诺书载明:“借款人杨海涛、韩英于2009912日购买海景华苑C-38号楼,总价3683560元,应付首付款1483560元,已付房款1113560元,因资金因素,余下370000元由飞凡公司代为付清,作为借款。此代付款是借款人向飞凡公司有偿借款并承诺如下:借款人杨海涛、韩英借款370000元,截止到期日为2010830日(但通知交房时也应付清),月利息按6.5厘计算,利息与本金于借款到期日一并付款于飞凡公司,逾期未付款者不交房,并视作违约,违约处理按《商品房买卖合同》第八条规定处理。以上承诺作为《商品房买卖合同》未尽事宜而订立,与《商品房买卖合同》具有同等法律效应。借款人杨海涛、韩英批准人签字飞凡公司”。

2009912日、914日、915日、1125日、1126日,两被告分别支付原告203560元(其中被告韩英刷卡

150000元,现金交付53560元)、440000元(被告杨海涛通过银行转账)、100000元(被告杨海涛通过银行转账)、80000元(被告杨海涛通过刷卡)、290000元(被告杨海涛通过现金存款),以上两被告合计支付原告购房款1113560元。2009912日,原告开具编号为00133254、金额为743560元的收款收据给两被告;20091125日,原告开具编号为00133368、金额为

370000元及编号为00133369、金额为370000元的收款收据各一份。之后,原告将其中编号为00133368、金额为370000元的收款收据交付两被告,将编号为00133369、金额为370000元的收款收据作废(记账联中载明收副卡80000元,现金290000元,收据联中注明“退款附件,退购房款370000元”)。

2009123日,原、被告签订合同编号为200901170058的《商品房买卖合同》一份,合同载明:两被告向原告购买海景华苑3838号商品房一套,房屋建筑面积459.65平方米,总价3683560元,两被告于20091125日支付签约金1113560元,剩余房款2570000元于2009128日之前办理银行按揭手续,办证按揭等相关购房费用由两被告承担;合同第八条约定,买受人逾期付款超过90日,如出卖人愿意继续履行合同的,合同继续履行,自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。

20091221日,原告通过银行转账退给被告杨海涛购房款370000元,并在发票上注明“共付房款1113560元,减退回

370000元,实际共付房款743560元”。201014日,被告杨海涛向中国工商银行宁波分行办理2570000元的个人住房贷款。

另查明,被告杨海涛在第一次庭审及2016824日的补充说明中均陈述:借款承诺书中1113560元首付款组成为2009912日前被告杨海涛通过现金交付原告公司法定代表人张益帆370000元,再由张益帆付给原告公司,于2009912日签订协议时支付743560元(原告出具一张编号为00133254的收款收据)。2009912日,经原告要求,被告出具借款承诺书一份,承诺书明确说明被告已经支付原告购房款1113560元,余下370000元由原告垫付,该370000元作为借款。被告于20091125日、1126日分两次将370000元垫付款归还原告,并由原告出具编号为00133368收款收据。后经与银行沟通,被告购买涉案房屋只需首付30%的购房款,故原告于20091221日退还被告多付的370000元。原告提供的编号为00133369收款收据可以证明原告另外收取了被告现金370000元。原告退还被告多付的370000元后,将该收据予以作废。

原告公司法定代表人张益帆表示未收到被告杨海涛交付的

370000元现金。

2017118日,被告杨海涛在本院的谈话笔录中陈述:2009912日签订借款承诺书中已付首付款1113560元组成为原告公司法定代表人张益帆个人帮其垫付370000元及其自行支付的743560元,在签订借款承诺书之前未通过现金方式支付原告370000元。之后,其通过现金将370000元归还原告法定代表人张益帆。借款承诺书可能一式二份,并于签订当日交付被告。

象山县地方税务局爵溪分局档案查询显示:编号为00133369的发票有存根联、备案联、收据联三张,均显示作废;编号为00133368发票记账联、存根联二张,其中记账联显示已经作废。原告和被告杨海涛均无法做出明确说明。

又查明,2016118日,本院裁定受理飞凡公司的破产清算案件,并于2016129日指定浙江铭生律师事务所为该公司的管理人。原告方曾就涉案370000元购房款向两被告进行主张。

本院认为

本院认为:原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示,合法有效,双方应全面履行合同项下义务。一方当事人不履行合同义务或履行义务与约定不符的,应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。原告在庭审中主张两被告于2009912日、914日、915日、1125日、1126日期间合计支付原告购房款1113560元,后原告于20091221日退还两被告370000元,两被告实际支付原告首付款为743560元,尚欠370000元未付。两被告辩称实际支付首付款项为2009912日前被告杨海涛通过现金交付原告法定代表人张益帆370000元及之后支付给原告的

1113560元,合计已付首付款1483560元,扣除原告退还的

370000元购房款,涉案首付款项按照合同约定已经付清。

本案争议焦点为被告杨海涛于签订借款承诺书即2009912日前是否向原告支付了370000元现金。对此本院评析如下:

1.被告杨海涛辩称其已于2009912日前支付原告现金

370000元不符合合同约定。根据双方于2009123日签订的《商品房买卖合同》约定,本案被告支付房款的对象为原告而非原告法定代表人张益帆或者原告指定的他人,被告在20091125日前只需支付首付款1113560元,而被告辩称其在20091125日前就支付了原告首付款1483560元,其中370000元于2009912日前现金支付原告法定代表人张益帆,该辩称与合同约定不符。通常房屋买卖双方签订合同时,会考虑到付款方的资金状况、房屋特点来确定付款、交房、办证时间等。该案是签订合同当日对相关事宜进行约定,此时被告如果已经支付

1483560元首付款,合同不可能只显示买受人即本案被告于20091125日支付签约金1113560元。

2.被告杨海涛支付370000元现金给原告不合常理。根据原告提供的证据和双方的陈述,可以确认被告所有款项的支付均陆续通过现金缴存、刷卡或者转账方式等汇入原告账户,已付款项均有现金存款凭证、POS刷卡、转账凭证等证据证明。借款承诺书虽然写明2009912日已付首付款1113560元,但根据被告的付款情况反映,签订借款承诺书时,被告实际并未完全履行支付首付款1113560元的义务。被告辩称另外370000元通过现金方式交付原告法定代表人张益帆,再由其交付原告公司,并由原告提供的编号为00133369的收款收据予以证明,明显与交易支付习惯、常理不符。且在原告法定代表人张益帆提出否认收到被告杨海涛370000元现金及编号为00133369收款收据作废的情况下,两被告也未提供其他证据予以印证。

3.被告杨海涛对370000元现金支付的陈述前后不一,漏洞明显。被告对借款承诺书中首付款1113560元组成,先是陈述现金交付原告法定代表人张益帆370000元加上转账支付原告

743560元。后又陈述在借款承诺书前其未支付过370000元现金,并表示借款承诺书中首付款113560元组成为:签订借款承诺书前由原告法定代表人张益帆先行垫付370000元加自行支付

743560元。

4.从双方提供的书面证据显示,被告支付原告首付款为

1113560元,被告持有的编号为0013336800133369两张票据显示合计金额也只有1113560元。若被告实际支付了1483560元,则不可能自始至终只收到编号为0013336800133369两张收款收据。且编号为0013336800133369收款收据在象山县地方税务局爵溪分局均作废的情况下,被告也不能做出合理解释。

5.实践中,在购房者办理按揭贷款的过程中,因需要开发商出具购房者已付清全部首付款的证明,但由于开发商“垫付”等因素,购房者的首付款实际并未付清情况比比皆是。

综上,原告提供的证据能够相互印证,对于原告要求两被告支付尚欠购房款370000元,依法有据,本院予以支持。两被告抗辩被告杨海涛于2009912日前向原告支付了370000元现金,既不符合同约定,也违背生活常理,且其陈述的事实存在诸多疑点,前后矛盾,因此两被告抗辩意见,本院不予采纳。本案基于两被告于20091125日前已经支付原告首付款

1113560元,后原告又退回两被告购房款370000元,对该款项的退回原因双方各执一词,事后双方对退回款项又未达成书面一致意见,故对于原告要求两被告按照《商品房买卖合同》约定承担违约责任,于法无据,本院不予支持,但本院支持其自起诉之日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算至实际履行之日止的逾期付款利息。据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条的规定,判决如下:

裁判结果

一、被告杨海涛、韩英于本判决生效后十日内支付原告象山世纪飞凡房地产开发有限公司购房款370000元,并支付逾期付款利息损失(自2016722日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算至实际履行之日止);

二、驳回原告象山世纪飞凡房地产开发有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息(加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间)。

案件受理费6850元,由被告杨海涛、韩英共同负担,限于本判决生效后七日内向本院缴纳。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于浙江省宁波市中级人民法院。

审判人员

审判长励芝燕

人民陪审员孙根花

人民陪审员沈亚琴

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